第7回目 権利関係~借地借家法~

いよいよここまできました、折り返し地点というところでしょうか。
過去問やっている方はそろそろ片手で足りないくらいの周回は出来たころでしょう。

今回は出題ランキング1位の「借地借家法」です。
ほぼ皆勤賞な分野(試験的に当たり前)ですので、必ず取れるように・・・したいですが、やはり難しい。
過去問レベルは解けるようにする程度で、余力は丸暗記系分野へ使うのが合格のカギ。

*過去問の指定について
多くの問題に触れてもらいたいため、肢ひとつでも入っていれば載せています。
該当する肢だけの正誤判断するもよし、一問まるまる攻略するもよし。

借地権の基本中の基本

1.建物の所有を目的とする地上権または賃借権を借地権といい、借地借家法が適用される。
2.借地権者・・・・・借地権がある人(=土地を借りた人)
3.借地権設定者・・・借地権を設定した人(=土地の所有者)
いまさらですけど、この3つ、間違えたら終わりですよ。

借地借家法は民法に対する特別法

民法では契約期間は自由に決められますが、賃貸人が有利になる面が多いのです。
なので、賃借人が不利な部分の修正として借地借家法が使われます。
「建物の所有を目的」とすることが必要なので、青空駐車場(高速のパーキングエリアみたいな駐車場)のために土地を借りる場合は、民法が適用されます。
《過去問》平成26年、20年

「借地法の攻略①~更新~」

契約の更新には何がありましたっけ?
①合意更新
②請求更新
③法定更新
の3つが出てくれば合格です。
内容と更新したらどうなるの?という内容は各自で要復習!

「借地法の攻略②~建物の滅失と再築~」

借地上の建物が滅失しても借地権は消滅しません。借りてるの、土地ですから。
一般的に建て直しますよね。そうすると新しい建物が建つわけです。大体は新しい建築法によるわけなので、借地権の存続期間より長持ちする建物になることもあるでしょう?
その場合どうなるのっていうのがここの問題です。
《過去問》平成24年、23年、21年

「借地法の攻略③~建物買取請求権~」

ここの急所は借地権の存続期間が満了し、契約の更新がない場合の一点につきる。
債務不履行による契約解除の場合には認められないことも頭に入れておきたいですね。

「借地法の攻略④~対抗要件と明認方法~」

第三者への対抗要件は、以下の通りです。
①土地賃借権の登記
借地上に借地権者本人名義で登記された建物の所有
③明認方法
明認方法とは、登記された建物がなくなった場合に、一定の内容を書いたものを土地の見やすいところに掲示しておけば、借地権を対抗できるというものです。
《過去問》平成26年、25年、20年、18年

「借地法の攻略⑤~借地権の譲渡・転貸~」

借りた土地の上に建物を建てて、それを第三者に譲渡・転貸するときの問題です。
え?と思うかもしれませんが、建物を譲り受けても土地が使えなきゃ意味がない
建物を競売で取得した場合、建物買取請求権が絡んでくることもあるので、要確認!
《過去問》平成24年、23年、17年

「借地法の攻略⑥~特殊な借地権~」

一般的な借地権(普通借地権)のほかにも、特殊な借地権というものがあるのです。
①定期借地権
②事業用定期借地権
③建物譲渡特約付借地権
④一時使用目的の借地権
「特殊」というくらいなので、今まで見てきた借地権と存続期間が違ったり、契約方法が違ったりと、差異がちらほらあります。過去問で確認を!
《過去問》平成24年、22年、18年

借家権の基本中の基本

1.建物の賃貸借には借地借家法が適用される。
2.一時使用のために建物を賃貸借した場合には適用されない。

借家契約の存続期間

民法では20年。
借地借家法では制限なし。ただし一年未満とした場合は期間の定めがないものとされる。
勉強した方には当たり前のことですが、念のため。

「借家法の攻略①~更新と解約~」

ここは期間の定めがある場合とない場合で違います。
賃貸人、賃借人どちらからでも言えるので、各ケースごとに勉強しましょう。
《過去問》平成27年、22年、20年

「借家法の攻略②~造作買取請求権~」

造作とは、賃貸人の同意を得て、エアコンとか畳とか新たにくっつけたものです。
それを契約終了時に時価で買い取ってという権利のことです。
あと、造作買取請求権を認めない特約も有効です。
《過去問》平成27年、24年、23年、22年

「借家法の攻略③~建物賃借権の対抗要件~」

民法上は建物賃借権の登記が必要。
借地借家法上は建物の引渡しがあれば対抗できる。
《過去問》平成27年、22年、18年

「借家法の攻略④~家賃の増減額請求権~」

契約期間中に、家賃が不相当になったら増額か減額ができるという話です。
一定期間、増額しないという特約は有効です。
《過去問》平成24年、22年、16年

「借家法の攻略⑤~借家の転貸・借家権の譲渡~」

賃貸人の同意があれば、賃借権を譲渡、転貸できます。
なお、同意なくして譲渡・転貸した場合、賃貸人は契約を解除することができる。
《過去問》平成25年、18年、16年

「借家法の攻略⑥~定期建物賃貸借契約(定期借家契約)~」

簡単にいうと、契約期間が過ぎると更新しないで契約が終了する賃貸借契約のこと。
要件は、(大前提)期間の定めがある賃貸借契約であることに加えて、
①公正証書その他の書面でしなければならない
②あらかじめ、更新がなく期間の満了により終了する旨を賃借人に対して書面を交付して説明しなければならない
となっています。
期間に制限がないため、一年未満でも問題がないのもポイントになります。
《過去問》平成27年、26年、24年、23年、20年、19年、18年

「借家法の攻略⑦~取壊し予定建物の賃貸借」

契約や法令で取り壊す予定のある建物の貸し借りについての借家契約です。
ひねりも何もないです。
取り壊す事由を記載した書面で締結する、と覚えるくらいで過去問を見ましょう。
《過去問》平成23年、22年

終わりに

ほぼ毎年出ているだけあって、頻出項目を掻い摘んでもこれくらいあります。
そして、出題者側が使い回しをやめたらいくらでも難しくできる、そんな論点です。
さらに平成27年は例年の借地で1問、借家で1問の型を破ってきました。
今年も同じく借家で2問なのか、はたまた借地で2問なのか、例年に戻るのか・・・
負担は大きいですが、どっちも出なくなるということはあまり考えられないので、受かるためには避けて通れない部分ではあると思います。

次回は不動産登記法と区分所有法です。
ずっと難しい論点が続きますが、権利関係は次回が最後です。

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