第8回 権利関係~区分所有法と不動産登記法~

いよいよ最終回です。といっても分野別で記事は続きます。
最後に見るのは区分所有法と不動産登記法です。
暗記による力技がメインになる方が多いと思います。
(いつまで?要件は?と覚えることが多いですからね・・・)
区分所有法は比較的平易な問題も多いので、過去問レベルは肢レベルで正誤判断できるようにしておきましょう。

「区分所有法の攻略」

出題ランキング3位は「区分所有法」です。
簡単にいうと分譲マンションに関する法律です。
今回は①専有部分と共用部分、②敷地利用権、③集会の3つを簡単に説明していきます。
規約・管理等細かい部分も完全には捨てられないので、参考書で確認してください。

①専有部分と共用部分
専有部分と共用部分の説明と例は、お手持ちの参考書をご覧ください。
ここではちょっと複雑な(でも大変重要な?)持分の話をしたいと思います。
専有部分の持分は計算するまでもなく、買った部屋のことですが・・・
共用部分にも共有持分というのが発生します。(用語がややこしいですね)
その持分というのは、専有部分の床面積割合によるものとなっています。
また専有部分の床面積は、壁、その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積であるとされています。(もはや完全に呪文ですが、過去問に出てきてます)
この専有部分の床面積割合は重要なのでぜひ覚えておきましょう。

②敷地利用権
これも考えれば当然なのでが、マンションを持っているということはその敷地を利用できる権利も同時に取得することになりますね。
なので、敷地利用権は原則として専有部分と分離して処分することができません。
マンション買ったのに敷地には入れないとか、意味がわからないことになりますよね?

③集会
ここも手続き等はお手持ちの参考書に一任します。
数字の暗記が必要になる部分なので、アレルギー反応がでる人もいるかもしれないですね。ちょっと大変なのは決議です。
決議の成立には区分所有者と議決権割合の両方の要件を満たす必要がある。
なので、反対する人数が少数でも、ひっくり返ることあります。
例をあげましょう。(議決権は原則どおり専有部分の床面積割合によるとします)
1棟60室のマンションをABCDEの5人で持っているとします。
あ、面倒なので1室の面積は全部同じとしますね。
Aさん20室、B以下4名は各10室ずつ買ったとしましょう。
それでAさんだけが反対したら建替えはできるでしょうか?
答えはできません。
建替え決議の要件は各4/5です。
区分所有者は・・・反対A、賛成BCDE。賛成の割合は4/5。クリアしましたね。
では議決権は・・・反対A、賛成BCDE。賛成の割合は4/6。だめですね。
こんな問題出るかはわからないですが、数字にだまされないようになってください。

「不動産登記法の攻略」

出題ランキング2位は「不動産登記法」です。
登記官っていう人が登記簿に一定事項を記録することで登録されます(登録登記)。
そして登記内容には①表題部と②権利部(甲区・③乙区)があります。
申請手続きも重要なのですが、そこはお手持ちの参考書に一任したいと思います。

①表題部
1ヶ月以内に申請義務があり、土地または建物の表示に関する事項が書いてあります。
土地なら所在・地目・地積等です。建物なら所在、種類、構造等です。
不動産を特定する物理的な情報が書いてあると覚えましょう。

②権利部(甲区)
申請義務はなく、ここには所有権に関する登記が記録されます。
対抗要件である、登記がないと第三者に対抗できないっていうのはここに登記して名前が載ってないとだめですよってことです。知識のリンクは大切ですよ。

③権利部(乙区)
申請義務はなく、所有権以外の権利が記録されます。
たとえば、抵当権です。
抵当権の場合、いつ設定されたのか、債権額はいくらか、債務者はどこに住んでいる誰なのか、抵当権者はどこに住んでいる誰なのかと細かく書いてあります。
また、権利部には順位番号というものが振ってあるので、そこで抵当権の順位が何番目か判断することができます。

終わりに

今回はすーっと覚えられれば得点出来るという分野です。
大体の流れが掴めたら過去問を。
細かい分野は暗記系に絶対の自信が持ててからで十分ですよ。

宅建士試験は2時間で50問を解いて、かつ35点前後を得点する必要がある大変な試験です。
権利分野は問題文も長文化が進んできており「これは何いってるの・・・?」と問題文を2回3回読むこともあると思います。
そうすると後半時間を気にするあまりに得点源である宅建業法や法令上の制限でミスすることもあるかもしれません。
それは致命的なのです。
どうしても民法等が苦手で時間がかかる場合は、宅建業法→法令上の制限と暗記系のところをしっかりできれば、民法等なんて5点6点しかとれなくても、35点には届きます。

効率のよい勉強方法も大切ですが、それではまだ足りません。
効率のよい得点方法まで考え、合格しなければ意味がありませんからね。

これを読んでいる時期にもよりますが、自分の得点方法を明確にして一発合格を勝ち取ってください!

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